계약갱신청구권이란? 임차인이 꼭 알아야 할 권리와 활용 방법

 임대차 계약이 종료될 때, 임차인은 계속 거주하고 싶어도 집주인이 갱신을 거절하면 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 「주택임대차보호법」에 따라 임차인은 일정 조건을 충족하면 계약 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이 제도를 잘 활용하면 최대 4년 동안 안정적으로 거주할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약갱신청구권이 무엇인지, 어떻게 행사하는지, 그리고 집주인이 이를 거절할 수 있는 경우는 무엇인지 정확히 이해해야 합니다. 이번 글에서는 계약갱신청구권의 정의, 행사 방법, 예외 사유, 주의할 점 등을 자세히 알아보겠습니다.

 

 

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란 임차인이 일정 요건을 충족하면 기존 임대차 계약이 종료되더라도 한 번 더 계약을 갱신할 수 있도록 보장하는 법적 권리입니다.

이 제도는 2020년 7월 31일 「주택임대차보호법」 개정을 통해 도입되었으며, 세입자가 계약이 끝난 뒤에도 추가로 2년 동안 거주할 수 있도록 하기 위해 마련되었습니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약 기간(2년)에 추가로 2년을 더 거주할 수 있어, 최대 4년까지 안정적인 거주가 가능합니다. 계약갱신청구권은 전세와 월세 모두 적용되며, 1회에 한해서만 행사할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 행사 조건

계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.

• 임차인은 해당 주택에서 계속 거주하고 있어야 합니다. 계약 종료 전에 이미 이사를 나가거나, 다른 곳에서 새로운 임대차 계약을 체결한 경우에는 행사할 수 없습니다.
• 임대차 계약이 정상적으로 유지되고 있어야 합니다. 임대료를 연체했거나, 불법 전대(무단 재임대) 등 계약을 위반한 경우에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
• 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 집주인에게 계약 갱신을 요청해야 합니다. 계약 만료일이 다가오면 법적으로 정해진 기간 안에 갱신을 요구해야 하며, 기한을 넘기면 자동으로 계약이 종료될 수 있습니다. 예를 들어, 계약 만료일이 2024년 12월 31일이라면, 2024년 6월 30일부터 11월 30일 사이에 계약 갱신을 요구해야 합니다.

 

임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우

계약갱신청구권이 있다고 해서 무조건 계약이 연장되는 것은 아닙니다. 법적으로 정해진 특정한 사유가 있는 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 임대인이나 임대인의 직계 가족이 직접 거주하려는 경우입니다. 집주인 본인, 배우자, 부모님, 자녀 등이 실거주할 계획이 있다면 갱신을 거부할 수 있습니다. 하지만 실제로 거주하지 않으면서 갱신을 거부하고 다른 임차인에게 임대한 것이 확인되면, 기존 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 임차인이 계약 조건을 위반한 경우입니다. 임대료를 2개월 이상 연체했거나, 임대인의 동의 없이 집을 무단으로 재임대한 경우, 계약 갱신 요구가 거절될 수 있습니다.
• 건물을 철거하거나 재건축해야 하는 경우입니다. 단순한 리모델링이 아니라 법적으로 철거 또는 재건축이 확정된 경우에만 갱신 거절이 가능합니다.
• 임대인이 임차인과 합의하여 충분한 보상을 제공하는 경우입니다. 임차인과의 협의를 통해 이사비 지원 등의 보상을 제공하고 계약을 종료할 수도 있습니다.

이 외에도 국가나 지방자치단체의 공익 사업으로 인해 철거가 필요한 경우 등 법에서 정한 몇 가지 예외 사유가 존재합니다.

 

계약갱신청구권 행사 방법

계약 갱신 요청은 구두(말로)로도 할 수 있지만, 추후 분쟁을 예방하기 위해서는 서면으로 요청하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

가장 확실한 방법은 내용증명 우편을 통해 공식적으로 요청하는 것입니다. 이메일이나 문자메시지를 활용할 수도 있지만, 내용증명 우편은 법적 효력이 강하기 때문에 가장 권장되는 방식입니다.

예를 들어, 집주인에게 계약 갱신을 요청하는 문서를 다음과 같이 작성할 수 있습니다. 이와 같은 내용증명 문서를 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 발송하면 계약 갱신 요청의 법적 효력이 발생합니다.

제 목	임대차 계약 갱신 요청서
내 용	안녕하세요. 저는 귀하의 부동산(주소: OOO)의 임차인 OOO입니다. 현재 임대차 계약은 20XX년 O월 O일부터 20XX년 O월 O일까지이며, 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신청구권)에 따라 계약 갱신을 요청드립니다. 법률에 따라 2년간 계약을 갱신할 권리가 있음을 알려드리며, 이에 대한 답변을 부탁드립니다.

 

계약갱신청구권 행사 시 주의할 점

계약갱신청구권을 행사할 때는 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.

• 반드시 법에서 정한 기간 안에 요청해야 합니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 요청하지 않으면 자동으로 계약이 종료될 수 있습니다.
• 계약 갱신 시 임대료 인상률이 5% 이내로 제한됩니다. 집주인이 과도한 금액을 요구할 경우 법적으로 대응할 수 있습니다.
• 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했을 경우, 실제로 거주하지 않고 새로운 임차인과 계약을 체결하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 확인하기 위해서는 계약 종료 후 일정 기간 동안 해당 주택의 임대 여부를 지속적으로 살펴보는 것이 좋습니다.
• 계약서에 계약갱신청구권을 포기한다는 문구가 포함되어 있어도 법적으로 효력이 없습니다. 법이 보장하는 권리는 개별 계약서 조항으로 무효화할 수 없기 때문입니다.

 

결론

 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 도입된 중요한 권리입니다. 임대차 계약이 종료될 때 집주인의 일방적인 결정으로 인해 거주지가 불안정해지는 것을 방지할 수 있도록 보장된 법적 제도입니다.

계약 만료 전에 집주인과 협의하여 원만하게 해결하는 것이 가장 이상적이지만, 혹시라도 계약 갱신을 거절당하거나 부당한 요구를 받는다면 법적 대응을 고려하는 것이 좋습니다. 계약갱신청구권을 잘 이해하고 적절하게 행사하여 보다 안정적인 주거 환경을 유지하시길 바랍니다.